معافیت کامل مالیات اجاره برای مالکان؛ شرایط استفاده از تخفیف ۱۰۰ درصدی
مالکان واحدهای مسکونی که ملک خود را به برخی خانوارهای مشمول حمایت اجاره دهند، میتوانند از تخفیف ۱۰۰ درصدی مالیات بر درآمد اجاره برخوردار شوند.
براساس قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، اجاره واحد مسکونی به خانوارهای دارای سه فرزند و بیشتر، خانوارهای تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی، مددجویان سازمان بهزیستی یا خانوارهای واقع در سه دهک پایین درآمدی، مشمول تخفیف کامل مالیات بر درآمد اجاره خواهد بود. وضعیت دهک درآمدی نیز باید براساس تأیید وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی احراز شود.
این امتیاز به معنای معافیت مالک از تمام مالیاتها و عوارض مرتبط با ملک نیست و فقط مالیات بر درآمد حاصل از اجاره همان واحد مسکونی را پوشش میدهد.
بااینحال، اطلاعات هویتی مستأجر و اعضای خانوار باید صحیح و قابل استعلام باشد. مالک نیز باید قرارداد را با شخصی منعقد کند که در سامانه بهعنوان مستأجر و عضو خانوار مشمول ثبت میشود.
در قانون شرطی درباره سن فرزندان یا تاریخ تولد آنها در متن اصلی این تخفیف ذکر نشده است؛ بنابراین نباید بدون وجود بخشنامه اجرایی، شرطهایی مانند زیر ۱۸ سال بودن تمام فرزندان یا تولد بعد از تاریخ مشخصی به آن اضافه کرد. ملاک نهایی، استعلام سامانهای و ضوابط اجرایی سازمان امور مالیاتی خواهد بود.
قانون تصریح کرده است که اگر قرارداد اجاره مسکونی خارج از سامانههای تعیینشده منعقد یا تمدید شود و حداکثر ظرف یک ماه در هیچیک از آنها ثبت نشود، موجر از تخفیفها و معافیتهای مالیاتی تبصره ۱۱ ماده ۵۳ برخوردار نخواهد شد. ثبت اطلاعات خلاف واقع نیز میتواند باعث حذف معافیت شود.
بنابراین قرارداد دستی میان مالک و مستأجر، بدون ثبت سامانهای، ممکن است برای استفاده از تخفیف ۱۰۰ درصدی کافی نباشد.
برای معتبرشدن قرارداد، اطلاعاتی مانند مدت اجاره، مبلغ اجاره ماهانه، مبلغ ودیعه، مشخصات ملک، اطلاعات موجر و مستأجر باید صحیح ثبت شود. قانون دریافت شناسه یا کد رهگیری را نیز پیشبینی کرده است.
مالک باید اطلاعات ملک، قرارداد و درآمد اجاره را مطابق ضوابط مالیاتی ثبت کند تا امکان اعمال تخفیف در پرونده او فراهم شود. خودداری از ثبت قرارداد، درج مبلغ غیرواقعی یا کتمان درآمد میتواند موجب حذف تخفیف و مطالبه مالیات و جرایم مربوط شود. قانون نیز ثبتنکردن یا ثبت اطلاعات خلاف واقع را از دلایل محرومیت از معافیتهای مالیاتی اعلام کرده است.
خدمات مالیاتی از طریق درگاه ملی خدمات الکترونیک سازمان امور مالیاتی قابل پیگیری است:
در حالت عادی، درآمد مشمول مالیات اجاره برابر کل اجارهبهای نقدی و غیرنقدی پس از کسر ۲۵ درصد بابت هزینهها، استهلاک و تعهدات مالک محاسبه میشود. تخفیف موضوع اجاره به خانوارهای مشمول، مالیات محاسبهشده بر درآمد اجاره را تا ۱۰۰ درصد کاهش میدهد.
این تخفیف لزوماً موارد زیر را شامل نمیشود:
براساس تبصره ۱۱ ماده ۵۳، درآمد اجاره واحدهای مسکونی هر شخص در تهران تا مجموع ۱۵۰ مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع ۲۰۰ مترمربع از مالیات اجاره معاف است. جدا از این معافیت، اجاره واحد مسکونی به خانوار دارای سه فرزند یا گروههای حمایتی نیز مشمول تخفیف ۱۰۰ درصدی شده است.
بنابراین ممکن است یک مالک همزمان از معافیت متراژی یا یکی دیگر از تخفیفهای قانونی برخوردار باشد؛ اما نحوه اعمال نهایی امتیازها در پرونده باید توسط سازمان امور مالیاتی مشخص شود.
مهمترین موارد عبارتاند از:
قرارداد سهساله میتواند از نظر اثبات شرایط قانونی و استمرار رابطه اجاره مزیت داشته باشد، ولی جمعشدن دو تخفیف ۱۰۰ درصدی به معنای دریافت پول یا اعتبار مالیاتی اضافه از دولت نیست.
در چنین پروندهای، زمان احراز شرایط، مدت برخورداری از تخفیف و نحوه محاسبه مالیات باید براساس اطلاعات سامانهای و نظر اداره امور مالیاتی تعیین شود. مالک بهتر است مدارک وضعیت مستأجر در زمان انعقاد قرارداد و هرگونه تغییر بعدی را نگهداری کند.
علاوه بر آن، اگر در جریان دعوای تخلیه، مطالبه اجاره معوق یا اجرتالمثل مشخص شود قرارداد ثبت نشده یا اطلاعات خلاف واقع وارد شده است، مرجع رسیدگی میتواند موضوع را برای حذف تخفیف مالیاتی به سازمان امور مالیاتی اعلام کند. قانون همچنین مجازات مالی جداگانهای برای برخی موارد عدم ثبت پیشبینی کرده است.
به همین دلیل دریافت کد رهگیری فقط برای دریافت وام ودیعه یا اثبات قرارداد نیست و بر برخورداری مالک از امتیاز مالیاتی نیز اثر دارد.
برای استفاده از این امتیاز، وضعیت خانوار مستأجر باید قابل تأیید باشد و قرارداد اجاره نیز حداکثر ظرف یک ماه در سامانه رسمی ثبت معاملات املاک یا سامانه الکترونیک ثبت اسناد ثبت شود. قرارداد ثبتنشده یا دارای اطلاعات خلاف واقع میتواند باعث محرومیت مالک از تخفیف مالیاتی شود.
مالک و مستأجر میتوانند قرارداد را از طریق سامانه خودنویس ثبت و کد رهگیری رایگان دریافت کنند:
مالکان واحدهای مسکونی که ملک خود را به برخی خانوارهای مشمول حمایت اجاره دهند، میتوانند از تخفیف ۱۰۰ درصدی مالیات بر درآمد اجاره برخوردار شوند.
براساس قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، اجاره واحد مسکونی به خانوارهای دارای سه فرزند و بیشتر، خانوارهای تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی، مددجویان سازمان بهزیستی یا خانوارهای واقع در سه دهک پایین درآمدی، مشمول تخفیف کامل مالیات بر درآمد اجاره خواهد بود. وضعیت دهک درآمدی نیز باید براساس تأیید وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی احراز شود.
این امتیاز به معنای معافیت مالک از تمام مالیاتها و عوارض مرتبط با ملک نیست و فقط مالیات بر درآمد حاصل از اجاره همان واحد مسکونی را پوشش میدهد.
چه مالکان و مستأجرانی مشمول معافیت کامل مالیات اجاره میشوند؟
براساس بند «ج» تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم، مالک در صورت اجارهدادن واحد مسکونی به یکی از گروههای زیر میتواند از تخفیف ۱۰۰ درصدی برخوردار شود:- خانوار دارای سه فرزند یا بیشتر
- خانوار تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی
- خانوار تحت پوشش سازمان بهزیستی کشور
- خانوار واقع در دهک اول درآمدی
- خانوار واقع در دهک دوم درآمدی
- خانوار واقع در دهک سوم درآمدی
آیا داشتن سه فرزند بهتنهایی کافی است؟
متن قانون، خانوار دارای سه فرزند و بیشتر را مشمول دانسته است. بنابراین شرط اصلی این بخش، احراز وضعیت خانوار مستأجر بهعنوان خانواده دارای حداقل سه فرزند است.بااینحال، اطلاعات هویتی مستأجر و اعضای خانوار باید صحیح و قابل استعلام باشد. مالک نیز باید قرارداد را با شخصی منعقد کند که در سامانه بهعنوان مستأجر و عضو خانوار مشمول ثبت میشود.
در قانون شرطی درباره سن فرزندان یا تاریخ تولد آنها در متن اصلی این تخفیف ذکر نشده است؛ بنابراین نباید بدون وجود بخشنامه اجرایی، شرطهایی مانند زیر ۱۸ سال بودن تمام فرزندان یا تولد بعد از تاریخ مشخصی به آن اضافه کرد. ملاک نهایی، استعلام سامانهای و ضوابط اجرایی سازمان امور مالیاتی خواهد بود.
شرط مهم ثبت قرارداد اجاره در سامانه رسمی
مالک برای استفاده از تخفیفهای مالیاتی باید قرارداد اجاره یا تمدید آن را در یکی از سامانههای قانونی ثبت کند.قانون تصریح کرده است که اگر قرارداد اجاره مسکونی خارج از سامانههای تعیینشده منعقد یا تمدید شود و حداکثر ظرف یک ماه در هیچیک از آنها ثبت نشود، موجر از تخفیفها و معافیتهای مالیاتی تبصره ۱۱ ماده ۵۳ برخوردار نخواهد شد. ثبت اطلاعات خلاف واقع نیز میتواند باعث حذف معافیت شود.
بنابراین قرارداد دستی میان مالک و مستأجر، بدون ثبت سامانهای، ممکن است برای استفاده از تخفیف ۱۰۰ درصدی کافی نباشد.
قرارداد اجاره را در کدام سامانه ثبت کنیم؟
یکی از مسیرهای رسمی ثبت قرارداد اجاره، سامانه خودنویس وزارت راه و شهرسازی است. موجر و مستأجر میتوانند بدون مراجعه به مشاور املاک، قرارداد خود را در این سامانه ثبت و کد رهگیری دریافت کنند. وزارت راه و شهرسازی نشانی رسمی سامانه را khodnevis.mrud.ir اعلام کرده است.
ورود به سامانه خودنویس و ثبت قرارداد اجاره
برای معتبرشدن قرارداد، اطلاعاتی مانند مدت اجاره، مبلغ اجاره ماهانه، مبلغ ودیعه، مشخصات ملک، اطلاعات موجر و مستأجر باید صحیح ثبت شود. قانون دریافت شناسه یا کد رهگیری را نیز پیشبینی کرده است.
مالک برای دریافت معافیت چه مراحلی را انجام دهد؟
فرایند پیشنهادی برای استفاده از تخفیف مالیات اجاره به شرح زیر است:- وضعیت خانوار مستأجر را پیش از امضای قرارداد بررسی کنید.
- اطمینان حاصل کنید مستأجر در یکی از گروههای قانونی قرار دارد.
- مشخصات مالک، مستأجر و ملک را در سامانه رسمی وارد کنید.
- قرارداد اجاره را حداکثر ظرف یک ماه از تاریخ انعقاد ثبت کنید.
- تأیید مستأجر و شهود را مطابق فرایند سامانه دریافت کنید.
- کد رهگیری قرارداد را دریافت و نگهداری کنید.
- اطلاعات سکونتی ملک را در سامانه املاک و اسکان بهروز کنید.
- در زمان تکمیل اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره، اطلاعات قرارداد و وضعیت مستأجر را درج کنید.
- مدارک مربوط به عضویت مستأجر در گروه مشمول را برای رسیدگی احتمالی نگه دارید.
آیا ارائه اظهارنامه مالیاتی همچنان لازم است؟
تخفیف ۱۰۰ درصدی به معنی آن نیست که مالک میتواند اطلاعات اجاره را از سازمان امور مالیاتی پنهان کند.مالک باید اطلاعات ملک، قرارداد و درآمد اجاره را مطابق ضوابط مالیاتی ثبت کند تا امکان اعمال تخفیف در پرونده او فراهم شود. خودداری از ثبت قرارداد، درج مبلغ غیرواقعی یا کتمان درآمد میتواند موجب حذف تخفیف و مطالبه مالیات و جرایم مربوط شود. قانون نیز ثبتنکردن یا ثبت اطلاعات خلاف واقع را از دلایل محرومیت از معافیتهای مالیاتی اعلام کرده است.
خدمات مالیاتی از طریق درگاه ملی خدمات الکترونیک سازمان امور مالیاتی قابل پیگیری است:
ورود به درگاه ملی خدمات مالیاتی
این معافیت شامل چه مالیاتی است؟
این تخفیف فقط مربوط به «مالیات بر درآمد اجاره املاک مسکونی» است.در حالت عادی، درآمد مشمول مالیات اجاره برابر کل اجارهبهای نقدی و غیرنقدی پس از کسر ۲۵ درصد بابت هزینهها، استهلاک و تعهدات مالک محاسبه میشود. تخفیف موضوع اجاره به خانوارهای مشمول، مالیات محاسبهشده بر درآمد اجاره را تا ۱۰۰ درصد کاهش میدهد.
این تخفیف لزوماً موارد زیر را شامل نمیشود:
- مالیات نقلوانتقال ملک در زمان فروش
- مالیات خانه خالی در صورت خالیماندن سایر املاک مالک
- عوارض شهرداری و نوسازی
- مالیات فعالیتهای تجاری انجامشده در ملک
- بدهیهای مالیاتی سالهای گذشته مالک
- جرایم ناشی از کتمان درآمد یا ثبت اطلاعات خلاف واقع
آیا متراژ ملک در این معافیت تأثیر دارد؟
معافیت متراژی مالیات اجاره با تخفیف ویژه خانوارهای مشمول دو حکم جداگانه هستند.براساس تبصره ۱۱ ماده ۵۳، درآمد اجاره واحدهای مسکونی هر شخص در تهران تا مجموع ۱۵۰ مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع ۲۰۰ مترمربع از مالیات اجاره معاف است. جدا از این معافیت، اجاره واحد مسکونی به خانوار دارای سه فرزند یا گروههای حمایتی نیز مشمول تخفیف ۱۰۰ درصدی شده است.
بنابراین ممکن است یک مالک همزمان از معافیت متراژی یا یکی دیگر از تخفیفهای قانونی برخوردار باشد؛ اما نحوه اعمال نهایی امتیازها در پرونده باید توسط سازمان امور مالیاتی مشخص شود.
سایر راههای دریافت تخفیف کامل مالیات اجاره
قانون فقط اجاره به خانوارهای حمایتی را مشمول تخفیف نکرده و شرایط دیگری نیز در نظر گرفته است.مهمترین موارد عبارتاند از:
- قرارداد اجاره سهساله یا بیشتر در صورت فسخنشدن قرارداد: تخفیف ۱۰۰ درصدی
- قرارداد اجاره دوساله در صورت فسخنشدن قرارداد: تخفیف ۷۰ درصدی
- موجری که خود در واحد مسکونی دیگری مستأجر است: تخفیف تا سقف اجارهای که میپردازد
- درآمد اجاره سرپرست خانوار تا سقف معافیت مالیات حقوق: تخفیف ۱۰۰ درصدی در محدوده قانونی
- اجارهبهای حداقل ۱۵ درصد کمتر از ارزش اجاره منطقهای: تخفیف ۵۰ درصدی
آیا قرارداد سهساله با خانواده سهفرزندی معافیت بیشتری ایجاد میکند؟
هر دو شرط در قانون دارای تخفیف ۱۰۰ درصدی هستند؛ اما مالیات را نمیتوان بیش از ۱۰۰ درصد کاهش داد.قرارداد سهساله میتواند از نظر اثبات شرایط قانونی و استمرار رابطه اجاره مزیت داشته باشد، ولی جمعشدن دو تخفیف ۱۰۰ درصدی به معنای دریافت پول یا اعتبار مالیاتی اضافه از دولت نیست.
اگر مستأجر در میانه قرارداد از پوشش حمایتی خارج شود چه میشود؟
متن اصلی قانون درباره جزئیات تغییر وضعیت مستأجر در میانه قرارداد توضیح کامل نداده است.در چنین پروندهای، زمان احراز شرایط، مدت برخورداری از تخفیف و نحوه محاسبه مالیات باید براساس اطلاعات سامانهای و نظر اداره امور مالیاتی تعیین شود. مالک بهتر است مدارک وضعیت مستأجر در زمان انعقاد قرارداد و هرگونه تغییر بعدی را نگهداری کند.
اگر قرارداد ثبت نشده باشد چه پیامدی دارد؟
ثبتنکردن قرارداد ظرف یک ماه میتواند باعث محرومیت مالک از تخفیفهای مالیاتی شود.علاوه بر آن، اگر در جریان دعوای تخلیه، مطالبه اجاره معوق یا اجرتالمثل مشخص شود قرارداد ثبت نشده یا اطلاعات خلاف واقع وارد شده است، مرجع رسیدگی میتواند موضوع را برای حذف تخفیف مالیاتی به سازمان امور مالیاتی اعلام کند. قانون همچنین مجازات مالی جداگانهای برای برخی موارد عدم ثبت پیشبینی کرده است.
به همین دلیل دریافت کد رهگیری فقط برای دریافت وام ودیعه یا اثبات قرارداد نیست و بر برخورداری مالک از امتیاز مالیاتی نیز اثر دارد.
نکات مهم برای مالکان
- واحد مورد اجاره باید مسکونی باشد.
- مستأجر باید واقعاً در یکی از گروههای مشمول قرار داشته باشد.
- سه دهک پایین درآمدی باید با تأیید وزارت تعاون احراز شوند.
- قرارداد باید حداکثر ظرف یک ماه در سامانه رسمی ثبت شود.
- مبلغ ودیعه و اجاره ماهانه باید واقعی درج شود.
- دریافت کد رهگیری و نگهداری نسخه قرارداد ضروری است.
- تخفیف فقط مربوط به مالیات بر درآمد اجاره است.
- ثبت قرارداد بهتنهایی جایگزین تکالیف مالیاتی مالک نیست.
- ثبت اطلاعات خلاف واقع میتواند موجب حذف معافیت شود.
- مدارک احراز وضعیت مستأجر باید تا پایان رسیدگی مالیاتی نگهداری شوند.
جمعبندی
مالکان واحدهای مسکونی که ملک خود را به خانوار دارای حداقل سه فرزند، خانوار تحت پوشش کمیته امداد، خانوار تحت پوشش سازمان بهزیستی یا خانوار متعلق به سه دهک پایین درآمدی اجاره دهند، مشمول تخفیف ۱۰۰ درصدی مالیات بر درآمد اجاره میشوند.برای استفاده از این امتیاز، وضعیت خانوار مستأجر باید قابل تأیید باشد و قرارداد اجاره نیز حداکثر ظرف یک ماه در سامانه رسمی ثبت معاملات املاک یا سامانه الکترونیک ثبت اسناد ثبت شود. قرارداد ثبتنشده یا دارای اطلاعات خلاف واقع میتواند باعث محرومیت مالک از تخفیف مالیاتی شود.
مالک و مستأجر میتوانند قرارداد را از طریق سامانه خودنویس ثبت و کد رهگیری رایگان دریافت کنند:
ثبت قرارداد اجاره در سامانه خودنویس